Rapport sur la politique immobilière de l'Etat

L'Etat consacre 2 milliards par an à mal gérer ses 28 000 immeubles

LE MONDE | 07.07.05 | 17h46  •  Mis à jour le 07.07.05 | 17h46

Les députés de la mission d'évaluation et de contrôle (MEC), sous la houlette de Georges Tron (UMP, Essonne), n'ont pas ménagé leurs critiques dans leur rapport sur la politique immobilière de l'Etat, rendu public mercredi 6 juillet. Les derniers chiffres évaluent les propriétés de l'Etat à 28 000 immeubles, d'une valeur de 32,7 milliards d'euros, un recensement qui ne prend pas en compte les 30 000 immeubles occupés par des établissements publics.

L'Etat gère mal ses locaux : le constat est loin d'être nouveau, comme l'atteste une multitude de rapports, tel celui d'Olivier Debains, remis à Jean-Pierre Raffarin, alors premier ministre, en décembre 2003, et de nombreux audits de la Cour des comptes sur tel ou tel ministère, la culture en 2002, la justice en 2003, les affaires étrangères en 2004, ou encore la Banque de France en 2005.

L'Etat consacre 2 milliards à mal entretenir ses bâtiments alors qu'une meilleure anticipation dans sa gestion lui permettrait d'économiser la moitié de ce montant. Mais, surtout, les locaux sont sous-utilisés. Le rapport Tron cite ainsi des exemples éclairants, comme cet immeuble de la rue La Pérouse dans le 16^e arrondissement de Paris, utilisé à 10 % de sa capacité par des services du Quai d'Orsay. "On pourrait économiser 5 milliards d'euros par an en réduisant les superficies occupées par les différents services" , soutient M. Tron. Hélas, non seulement les besoins des services ne diminuent pas mais ils s'accroissent : entre mars 2000 et octobre 2003, l'Etat a, selon le rapport, acquis 660 000 mètres carrés en Ile-de-France, dont 188 000 à Paris intra-muros, un chiffre que conteste cependant le service des domaines.

"En matière de gestion immobilière, nous avons entre dix et quinze ans de retard par rapport aux pays voisins, et de telles carences ne sont plus acceptables" , écrivent les auteurs du rapport. "L'Etat peut, bien sûr, rester propriétaire d'une grande partie de son patrimoine mais il doit se dessaisir des biens vacants ou sous-utilisés et envisager la location de ses locaux, qui offre plus de souplesse."

Le programme de ventes a, lui, pris un retard considérable : seuls 160 millions d'euros ont été récupérés en 2004, et même 137 millions d'euros en recettes nettes, contre les 500 millions d'euros attendus dans la loi de finances pour 2004. L'année 2005 ne se présente guère mieux, mais le ministre délégué au budget, Jean-Francois Copé, escompte faire rentrer 600 millions d'euros dans les caisses d'ici à la fin de l'année.

LES DOMAINES CRITIQUÉS

Le rapport parlementaire souligne aussi le manque de professionnalisme du service des domaines chargé de l'expertise et de la vente des biens de l'Etat. Une première vague d'une dizaine d'immeubles fait, par exemple, ces jours-ci, l'objet d'un appel d'offres par voie de presse ­ annonce parue dans L e Figaro du 9 juin et sur Internet ­ mais les informations techniques sur la présence ou non d'amiante, sur l'entretien du bâtiment, ainsi que les données juridiques sont largement incomplètes. "C'est un détail mais les investisseurs intéressés, souvent des étrangers, ne peuvent pas visiter les locaux lors de leur passage à Paris, faute de disponibilité ! Il n'est par ailleurs pas sain que le même service, celui des domaines, soit à la fois l'expert chargé d'évaluer les immeubles et le vendeur qui récupère le prix de cession" , fait remarquer Alain Béchade, directeur adjoint de BNP-Paribas Immobilier, le plus important cabinet de conseil en immobilier d'entreprise.

Autre critique : lorsque l'Etat vend des immeubles occupés par ses services, il impose des loyers inférieurs au marché et s'octroie des avantages exorbitants, comme une clause de possible résiliation unilatérale du bail, ce qui entraîne une décote de 15 % à 20 % du prix.

Ces ventes doivent, en outre, se faire avec l'accord des collectivités locales. Or celles-ci bénéficient à la fois d'une priorité lors de la mise en vente et d'un droit de préemption leur permettant de se substituer à un éventuel acquéreur, sans oublier les contraintes qu'elles peuvent imposer à un permis de construire dans leur plan local d'urbanisme (PLU). Les négociations ont, par exemple, été ardues, à Paris, à propos de la récente mise en vente d'un immeuble des douanes avenue Octave-Gréard, dans le 7^e arrondissement, où la Mairie voulait imposer 25 % de surfaces destinées à l'habitat social.

VOLONTÉ POLITIQUE

"Pour accélérer les cessions et rationaliser l'utilisation des locaux, analyse M. Tron, il faut d'abord une forte volonté politique, défendue par un comité de pilotage associant administration, parlementaires et professionnels de l'immobilier. Le bras exécutif pourrait être le service des domaines, à condition qu'il soit plus indépendant, notamment qu'il soit détaché de la direction générale des impôts et rattaché au ministre chargé de la politique immobilière, et qu'il se professionnalise. Chaque ministère doit se doter d'une véritable direction de l'immobilier : la gestion des locaux du ministère de l'équipement, par exemple, est actuellement éclatée entre sept services différents !"

Les parlementaires proposent aussi des mesures incitatives, comme la restitution de 85 % du prix de vente aux services qui se dessaisissent de leurs locaux devenus inutiles, les 15 % restants allant au désendettement de l'Etat. Pour responsabiliser ces entités, ils envisagent de leur faire payer un loyer, compensé par une dotation budgétaire supplémentaire. En guise d'encouragement à faire des économies, la dotation resterait identique même si la charge locative diminue en cours d'année. En attendant ces réformes, les investisseurs, notamment des fonds étrangers comme l'italien Generali, l'américain General Electric ou la foncière britannique Hammerson, toujours à l'affût de beaux immeubles franciliens, sont dans les starting-blocks.

Isabelle Rey-Lefebvre

Article paru dans l'édition du 08.07.05